Zkrotí ceny nemovitostí centrální banka?

Je těžké si toho nevšimnout. Ceny nemovitostí v České republice raketově rostou. A není to jen záležitost hlavního města. Prahu totiž velmi rychle v růstu dohání také krajské rezidence. Proč? Vlivů je více – nízké sazby hypoték, pomalá výstavba a v neposlední řadě častější touha lidí mít vlastní bydlení.

Ceny

Průměrný český byt 2+kk stojí letos o 13 % více než loni. Zajímavostí přitom je, že Češi na byt vydělávají skoro nejdéle v Evropské unii. Buďme ale konkrétní. Průměrná cena m2 v Praze se podle serveru Realitymix.cz za poslední rok zvýšila o 9,2 % na 81 000 korun. Klasický být o velikosti 60 m2tak v Praze vyjde na bezmála pět milionů korun.

regionech ale byty podražily také. Nejvíce, a to zcela mimo průměr v Česku, v Olomouci, kde jeden metr čtvereční bytu zdražil meziročně o jednu třetinu. Zdá se to neuvěřitelné, ale je tomu tak. Nárůst mezi únorem 2017 a únorem 2018 činí astronomických 34 %. Díky tomu se toto hanácké město dostalo na třetí příčku v Česku v ceně průměrného šedesátimetrového bytu: dáte tam za něj dva a tři čtvrtě milionu. Pozadu přitom není ani Liberec se 17 % růstem cen. Zbytek republiky se nese už „pouze“ v řádu jednotek procent. Absolutní výjimkou je ovšem Ostrava – zde podle zmíněného serveru ceny bytů meziročně poklesly o jednu desetinu.

A proč tak rychle stoupá hodnota nemovitostí? Je to kombinace několika faktorů. Hlavní a nejdůležitější faktor jsou historicky nejnižší sazby hypoték. Dno sazeb nastalo podle ukazatele Fincentrum Hypoindex v prosinci 2016, kdy byla průměrná sazba hypotečního úvěru 1,77 %. Ve stejném měsíci loňského roku sice byla průměrná sazba už 2,19 %. Nicméně stále nemůžeme mluvit o nějak dramatickém nárůstu. Jen pro připomenutí –  přesně před deseti lety v únoru 2008 byla průměrná sazba 5,55 %. Tím, že jsou sazby nízké, dosáhnou na bydlení i lidé s nižšími příjmy, kteří by dříve na hypotéku neměli. Proto se zvyšuje cena bytů – je jednoduše více lidí, kteří chtějí nemovitost koupit.

 

Hypotéky na dva miliony a splátky

doba splácení 20 let 25 let 30 let
výše splátky – úrok 5,55 % (2/2008) 13 814 Kč 12 342 Kč 11 419 Kč
výše splátky – úrok 2,19 % (12/2017) 10 299 Kč 8 663 Kč 7 584 Kč
rozdíl ve výši splátky (2008 vs. 2017) -3 515 Kč -3 679 Kč -3 835 Kč

 

tabulky je jasně čitelné, že se během deseti let snížila měsíční splátka hypotéky v průměru zhruba o 3 700 korun. Nutno ale podotknout, že takové sazby, jaké tu máme dnes, už zase dlouho nebudou. Česká národní banka už zavelela k navyšování sazeb a podle některých analytiků by základní sazba ČNB, od které se odvíjejí i sazby hypoték, mohla v roce 2018 stoupnout až o procento.

Vývoj

Co to znamená? Stále se budou všem, kdo mají hypotéku zvyšovat splátky, čímž chce ČNB uklidnit ceny realit. K tomu ještě poprvé sáhla k omezení výše poskytovaných úvěrů, kdy banka klientovi dnes půjčí maximálně na 90 % hodnoty nemovitosti. Vše, co ČNB dělá, by mělo vést k ochlazení nemovitostního trhu v Česku.

„Lidem, kteří nemají větší část peněz v hotovosti a rozpočet domácnosti nevykazuje větší měsíční rezervy, doporučujeme volit nájemní bydlení alespoň do doby, kdy ceny nemovitostí klesnou. Při rostoucích úrokových sazbách by se mohlo stát, že po uplynutí doby fixace se náklady na splátky hypotéky výrazně zvýší a ohrozí platební neschopnost domácnosti,“ doplňuje mluvčí realitních kanceláří RE/MAX Tomáš Hejda.

Developeři a stavbaři však v Česku poukazují ještě na jeden fenomén, který se podílí na růstu cen nemovitostí. A tou je extrémně neflexibilní nabídka bytů. Zjednodušeně řečeno, pokud máme díky levným úvěrům na trhu nové zájemce o byt, nedokáží jejich touhu developeři včas uspokojit. Prostě proto, že pomalu staví. A to ne z důvodu výstavby samotné, ale především kvůli náročné legislativě a schvalovacím procesům. To potvrzuje i studie společnosti Delloite. Podle té je Česko na 166. místě ze 188 sledovaných zemí v délce vyřízení stavebního povolení. Trvá u nás v průměru 245 dní. Rychleji tak stavební povolení získáte například v Iráku, Rwandě nebo Albánii.

A jak se trh bude vyvíjet dále? Zrychlení stavebního procesu zřejmě v dohledné době očekávat nemůžeme, protože ten legislativní je v Českusnad ještě zdlouhavější než je vyřízení stavebního povolení. Kroky ČNBceny mírně ochladí, ale zřejmě nezmění to, že v Česku akutně chybějí nové byty. Proto bude růst cen pokračovat až do té doby, než přijde další globální finanční krize. Ta může přijít letos, příští rok nebo také za pět letInvestice do vlastního se však bát úplně nemusíte. „Obecně se trh s nemovitostmi chová cyklicky. To znamená, že v určitém období dojde ke korekci cen a ty se částečně sníží. Dlouhodobě však nemovitosti stále nabírají na hodnotě. Proto je pořízení nemovitosti z dlouhodobého hlediska výhodná investice,“ uzavírá Hejda z RE/MAX.

 

zdroj: edufi.cz